5大维度规避业主投诉敏感点,这效果杠杠的!

发布日期:2020-08-15浏览次数: 信息来源:深圳瑞生工程研究院有限公司

近年来,购房者对居住环境、生活品质越来越关注,在使用功能性、精细化品质上的需求不断增长,尤其是2020年年初的疫情给住宅产品提出新考验,如何设计出优秀的“住宅产品”成为提高房企核心竞争力的关键。在不断满足人们日益多样化、个性化人居需求的同时,房企品质保障应从设计源头入手,而做好设计管理需从以下3个维度来看。

· 降本增效:以客户敏感度为导向的成本适配,用最少成本撬动最大效益,杜绝无效成本,保障高效成本。

· 风险控制:包括交付验收风险和投诉风险,避免不合理或不合规情况的发生。

· 客户视角:住宅产品的使用终端都是小业主,在设计评判时应角色代入,重点关注生活情境中的功能使用。

但从行业整体情况来看,项目设计更多关注货值经济性及规范验收,对于产品设计品质的关注度明显不够。从近年交付客诉统计中就可看出,小业主的设计满意度呈逐步下降趋势。

房乃人居,人的使用感受是第一位的,因而提高设计品质的核心应从细节出发,保障住宅基本功能尽善尽美,本文深入分析业主重点关注部位,通过以点带面的形式,以小业主的视角浅谈住宅产品设计痛点的“冰山一角”。

一、户型布置:规避空间影响,合理性为关键

经研究调查,户型空间布局上往往存在一些客户风水忌讳及空间影响问题,较为常见的是:入户门直对电梯门、客卫直对客餐厅、户型对视,如下图所示。若无法避免该类问题,可考虑适当对标准单体户型优化。而卫生间、卧室窗户正对公共区域时,为避免客诉风险,应考虑在施工图深化设计中采用磨砂玻璃、百叶等。

户内空间布局常见问题

此外,户内主要空间结构外露也是交付客诉常见的问题点。除常见次梁偏位问题可在施工图阶段调整以外,大部分情况均为户型布置因素导致,以下为实际案例。

案例1:该户型阳台布置均未对齐一边墙体,导致阳台悬挑梁无处搭接,只能通过另设端柱的形式实现悬挑,如下图所示。

经分析,实际原因为方案户型阶段结构专业参与度不足,导致施工图阶段难以避免竖向结构构件影响户内空间的情况发生。

某户型阳台布置

案例2:某标杆房企洋房产品户型的户型,见下图。主卧可用空间大打折扣,影响空间布局及观感。

乍看之下,这种设计类似假飘窗,但实际是受限于单体户型的轮廓布置形式,竖向构件无法贴临外轮廓墙体布置,为满足结构设计经济性的无奈之举,其可通过结构专业前置介入方案户型阶段,继而提出合理性意见进行规避。

某洋房主卧设计

二、外立面:设计不当可能埋下使用功能缺陷

住宅建筑单体的外立面虽非业主的使用空间,但因其设计缺陷影响业主使用功能的案例偶有发生,因此也需重点关注。

以下图为例,该单元外立面门头设计较大,致2-4低层住户的采光、通风及观景视线受阻,引起低层业主投诉造成赔付,更有甚者引起退房纷争。

外立面门头设计不合理

除上文中提到的门头外,立面线条、山墙线脚等设计不当也会对使用功能造成影响。如下图所示案例,山墙线脚未考虑非机动车坡道的空间关系及影响,导致线脚与坡道台阶冲突,影响使用、观感,同时潜藏安全隐患。

山墙线脚设计不合理

此外,立面线条如腰线、横梁、飘板应做外立面专项设计分析,避免对户内采光、观景视线及空间的功能使用性造成影响。同时,还需考虑未来业主空间改造的可能性和因邻户间线条可能引起的攀爬风险。

三、门窗栏杆:既要合乎规范,也得保障安全

关于窗户设计,若仅考虑满足规范要求,则容易忽视在实际窗户使用中可能造成的空间使用功能、安全方面的影响,需重点注意一下方面。

阳台受立面线条影响,无法实现封闭阳台改造

· 楼梯平台的窗户开启不应对疏散造成影响。

· 首层大堂、走道等人流较大的归家动线上的内开窗设计,应注意开启扇内开高度不足造成的磕碰风险,尤其是对孩童而言。

· 厨房设计中灶台不应做窗户布置,多数洗手菜盆位于窗户处,如为内开设计时,应注意开启扇对水龙头的影响,避免碰撞冲突,可通过提升窗台高度或在下方设置固定扇来避免,使开启扇底部距地≥1100mm。

· 精装交付项目可进一步考虑精细化设计,在满足厨房通风面积的前提下设计单开启扇,避开水龙头的布置位置以免冲突。

楼梯平台窗户开启设计

内开窗设计

厨房开启扇设计

防护栏杆与可踏面在《民用建筑设计通则》GB 50352-2019中已做出具体规定,但在实际的项目中,仍有不少存在较大安全隐患的情况发生,如图8其栏杆下的反口高度超过可踏面要求,对于儿童而言有较大攀爬风险,应将反口降低至铺地完成面以上100mm高或栏杆采用防攀爬形式。

栏杆下的反口高度超过可踏面要求栏杆纵向、横向间隙也不应过大,避免产生满足规范下的实质性可踏面,如因造型原因无法避免时,可考虑防护高度从实际可踏面开始算起,如下图。

栏杆及可踏面实例

此外,因楼梯、台阶的标高关系变化而导致的问题亦是行业共性问题,应重点关注。但在施工图一次设计中往往因关注度不够或仅通过简单说明一笔带过,导致栏杆二次深化设计错误或遗漏,常见问题如下图,其背后不仅仅涉及到深化设计时加强图纸审核,而且需要设计管理在贯穿全项目周期时愈加精细化。

受楼梯平台的踏步影响致实际窗台高度低于0.9m


不规范的楼梯及台阶设计

四、空调机位:设计要素多,需全面考量

住宅空调机位设计因为无强制性规范要求,在住宅设计过程中,从设计院到开发商往往都重视不够,致出现部分建筑完全没有预留空调机位,或即使有预留,但因为缺乏统一的标准规范,尺寸不合理致无法安装、尺寸过小或空调死机等问题。

住宅空调可分为多联机和分体式空调。户用多联机一般出现在精装修高端住宅中,对空调室外机位设置要求较低,产品缺陷较少。故本次仅聚焦较为常用的家用分体式空调,其机位设计要素主要是尺寸、安装、排水、散热、位置,因篇幅有限,以下就尺寸和位置做深入分析,而安装、排水、散热的关注重点通过下图展示。

空调安装、排水、散热关注重点

空调室外机尺寸过小容易导致进、排风不畅,引起死机、制冷效率低等问题。笔者秉承着成本节约的原则,取覆盖80%机型尺寸的最大值,针对市场上主流空调室外机尺寸进行统计。同时,为保证空调室外机有充分的通风散热空间,根据空调室外机通风的基本要求,计算出室外空调机隔板的建议最小净尺寸,如下图所示。

主流空调室外机尺寸统计表

结合上述对尺寸、安装、排水、散热的研究,笔者对空调室外机四种布置方式即窗间、阳台、窗上/下以及独立布置进行分析,并提出可行建议,如下图所示。

空调室外机设置位置优/劣势分析

空调机位设计看似简单,但其涉及到住宅设计中的平面布局、立面效果和空间感受,不仅影响建筑外立面的美观,而且会给住户使用、安装和检修带来不便。如何在以后的设计及设计管理中避免缺陷、优化成本、方便维护,值得我们深度思考。

五、地库停车位:规避设计失误,兼顾合理及实用

基于服务经验,笔者总结地下停车位设计过程中重点关注点,也是常见的业主投诉点,以实现地下室设计的实用性和合理性,避免因设计失误为业主带来不便。

01、人防门的设置

人防单元之间或者人防与非人防区之间,常见钢结构人防门的设置,表现在人防门两门扇开启后无法完全贴临墙体180度开启(约为160-170度),其对处理做法是将临近人防门一侧的一个车位作为微型车位或后期销控处理,也可通过局部增大人防门开启方向一侧的开间,使其达到400-600mm的间距,以此避免人防门开启后对停车位造成的影响。

02、防火卷帘门

虽然其门扇不影响停车位,但为安装卷帘轨道设置的一段墙体可能会影响停车位净尺寸,如图所示,在分隔处同时设置了人防门和防火卷帘门,影响两侧车位净尺寸,导致无效车位的产生。

防火卷帘门设置

03、消火栓布置

地库车位/车道处的消火栓布置在满足规范限值下,应考虑停车位的实际使用情况,下图为常见处理措施。而针对贴临车位主驾驶门处为高频发客户投诉点,如下图所示,可采用平行贴车道或车尾处,如布置迎车道时,应考虑垂直入库停车下的规范5.5m车道净宽要求。

同时,应注意复核平面尺寸与实际设备选型尺寸的一致性,避免选型远大于平面尺寸导致车位、车道受影响。

车库消火栓常见处理措施

消火栓布置高频发客户投诉点

04、车库集水坑设置

其设置应遵循安全、实用的原则,一是尽量结合楼座或设备房的边角设置,避开行车道、停车位等区域,减少对行车及停车的影响,若确实无法避免,应尽量设于车位的尾部或车挡外侧以减少影响,便于设备检修;二是应避免同时占压多个车位(如当地有回车场地的政策标准要求,应考虑尽量往回车位处布置集水坑,如下图所示)。

车库集水坑设置

结语

在客户维权安全意识和使用功能及体验需求不断提升的市场背景下,为避免设计缺陷及客诉案例重复性发生,行业必须引起足够重视。后续可通过第三方评估审查介入的方式,联动房企内部各职能端口,建立系统性的产品设计标准化,同时在设计管理动作的流程节点上创优,以规避行业此类问题的发生。